Cada vez son más las personas que destinan sus viviendas o segundas residencias al alquiler turístico o vacacional.
El auge de plataformas como Airbnb, han disparado la tendencia de alquiler vacacional de inmuebles que se encuentran ubicados en comunidades de propietarios donde el uso de la vivienda es mayoritariamente residencial.
Ante esta situación, algunas comunidades de vecinos han mostrado su descontento con este tipo de prácticas y se plantean la prohibición del uso de las viviendas como alquileres turísticos. Pero, ¿Se puede?
Vamos a consultar lo que dice la Ley:
Según el Art.3. Arrendamiento para uso distinto del de la vivienda, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Como podemos leer, dentro de esta Ley se contempla un arrendamiento distinto al uso residencial de la vivienda, haciendo alusión al arrendamiento por temporadas, es decir, el uso turístico o vacacional del inmueble.
La propia Ley excluye a esta actividad del ámbito de su aplicación, esto quiere decir que no se somete a lo dispuesto en los títulos I y II de la ley:
- e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Sin embargo, hay que tener en cuenta las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler a la Ley de Propiedad Horizontal, introduciendo en materia de viviendas de uso turístico el número mínimo de votos que se requiere para que las comunidades de propietarios tengan la posibilidad de acordar la prohibición o limitar la actividad de alquiler turístico de vivienda.
En materia de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
El Art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone lo siguiente :
12.El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Esta modificación apunta a “limitar o condicionar” la actividad, pero en ningún caso habla de su prohibición total sin una causa justificada. Sería necesario que el alquiler turístico se considerase como una actividad molesta para la comunidad de vecinos para poder ser prohibida.
Para que fuese válida la prohibición de este tipo de actividades, el acuerdo debería aprobarse por unanimidad de los vecinos (como se realizaba antes de la reforma) e inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que se acerca más a la solución que buscan los propios vecinos.
No obstante, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) la prohibición del alquiler de viviendas para uso turístico debe estar prevista en los estatutos de la comunidad.
Es necesario estudiar las normativas vigentes actuales para determinar cuál es la legalidad de la acción, tanto por parte del propietario de la vivienda como de la comunidad de vecinos.
Conviene conocer los estatutos de la comunidad de propietarios para evitar problemas, así como consultar con los vecinos sobre la posibilidad del alquiler vacacional de un inmueble.
En caso de que existan conflictos o dudas sobre el uso de la vivienda, es recomendable acudir a profesionales que puedan resolver las cuestiones y llegar a un acuerdo entre propietarios y vecinos.
Para más información sobre cómo actuar en estos casos o conocer el ámbito de aplicación de la ley, consulta a nuestros administradores de fincas en Sevilla y ayudaremos a tu comunidad a disfrutar de la tranquilidad de su hogar, llamando al 955 053 800 o mándanos un email a info@marefincas.com