Vivir en una comunidad de propietarios implica disfrutar de una vivienda o local de propiedad privada, pero también compartir determinadas zonas, instalaciones y responsabilidades con el resto de propietarios.
Por este motivo, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) establece una serie de límites al uso de las viviendas, locales y elementos comunes. Estas reglas buscan proteger tanto la seguridad y conservación del edificio como los derechos del resto de propietarios.
La pregunta “¿qué prohíbe la Ley de Propiedad Horizontal?” no tiene una única respuesta, ya que las limitaciones dependen del tipo de actividad, de las obras que se quieran realizar, de los estatutos de la comunidad y de las circunstancias concretas de cada inmueble.
Como regla general, un propietario no puede utilizar su vivienda o local de cualquier manera si con ello perjudica la propiedad, altera elementos comunes o vulnera los derechos de otros propietarios.
¿Qué actividades están prohibidas en una comunidad de propietarios?
Entre las principales prohibiciones que deben tener en cuenta los propietarios destacan las siguientes:
1. Realizar obras que afecten a elementos comunes
Un propietario puede realizar determinadas obras dentro de su vivienda siempre que no perjudique la seguridad, estructura, configuración exterior del edificio o los derechos de otros propietarios.
Sin embargo, no puede modificar por su cuenta elementos comunes ni alterar la configuración exterior del inmueble. Estas actuaciones deben ajustarse a lo establecido por la LPH y, cuando corresponda, contar con la aprobación de la comunidad.
Por ejemplo, pueden requerir especial atención actuaciones como cerramientos de terrazas, modificaciones de fachadas o determinadas instalaciones exteriores.
2. Realizar actividades molestas o perjudiciales
El artículo 7.2 de la LPH prohíbe desarrollar en la vivienda, local o resto del inmueble actividades que:
- Estén prohibidas por los estatutos.
- Sean perjudiciales para la finca.
- Resulten molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.
- Sean contrarias a la normativa aplicable.
Esto puede afectar, por ejemplo, a actividades que generen ruidos excesivos, riesgos para el edificio o molestias continuadas a otros vecinos.
3. Utilizar incorrectamente los elementos comunes
Los propietarios tienen la obligación de respetar las instalaciones y elementos comunes y utilizarlos adecuadamente, evitando causar daños o desperfectos.
Portal, ascensor, escaleras, fachada, instalaciones comunitarias o cualquier otro elemento común deben utilizarse conforme a su finalidad y respetando las normas de la comunidad.
4. Incumplir los estatutos de la comunidad
Los estatutos pueden establecer determinadas normas sobre el uso y destino de las viviendas, locales, instalaciones y servicios del edificio, siempre dentro de los límites establecidos por la ley.
Por ello, antes de realizar una determinada actividad u obra, es recomendable consultar tanto la LPH como los estatutos de la comunidad.
5. Destinar una vivienda a alquiler turístico sin la autorización necesaria
Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera ejercer una actividad de alquiler turístico en los términos previstos por la normativa sectorial debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
El artículo 17.12 de la LPH establece para estos acuerdos una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación.
¿Qué ocurre si un propietario incumple estas prohibiciones?
La comunidad puede actuar frente a determinadas conductas contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal. En el caso de actividades prohibidas por el artículo 7.2, el presidente puede requerir al responsable que cese inmediatamente en la actividad.
Si el incumplimiento continúa, la comunidad puede adoptar las medidas previstas legalmente para solicitar su cesación.
Lo fundamental es recordar que el derecho de propiedad tiene límites cuando una actuación afecta a la seguridad, estructura, elementos comunes, convivencia o derechos del resto de propietarios.
Ante una obra, actividad o conflicto concreto, lo recomendable es revisar las circunstancias del inmueble y la normativa aplicable antes de tomar una decisión.
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